Mùa dịch, đầu tư phân khúc nào chắc thắng?

09.06.2021

Hiện tại, khá nhiều nhà đầu tư (NĐT) cùng nỗi băn khoăn, là giữa bối cảnh dịch Covid-19 đang diễn biến phức tạp thì “bỏ tiền” vào phân khúc BĐS nào để sinh lời ổn định và an toàn. Vấn đề này không quá khó với những NĐT kì cựu, chuyên nghiệp, thế nhưng với các NĐT mới, NĐT F0 thì câu chuyện “chắc thắng” khi xuống tiền rất quan trọng đối với họ.

NĐT vẫn “miệt mài” tìm kiếm lợi nhuận ở phân khúc đất nền

Không thể phủ nhận, trước đến nay, đất nền vẫn là phân khúc được đa số NĐT ưa chuộng. Bởi, so với các phân khúc khác trên thị trường, biên lợi nhuận của đất nền tốt hơn, mặc dù mức độ rủi ro cũng cao hơn.

Tuy vậy, khá nhiều NĐT vẫn “miệt mài” tìm kiếm lợi nhuận ở phân khúc này, chắc chắn là có lý do.

Theo ông David Jackson, CEO Colliers Việt Nam, ngoại trừ các địa phương có hiện tượng sốt đất thời gian qua, còn lại ở các khu vực khác, các chỉ số cơ bản của thị BĐS như: nguồn cung, tín dụng hỗ trợ người mua nhà, lượng giao dịch mua bán thực tế… vẫn khá lạc quan. Vẫn có một bộ phận nhà đầu tư đất nền muốn tìm kiếm lợi nhuận từ phân khúc này. Đặc biệt, ở những địa phương mới bắt đầu phát triển, quỹ đất còn nhiều thì đất nền vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn vì tỷ suất lợi nhuận tốt (so với phân khúc căn hộ), mức giá phải chăng, giúp nhà đầu tư có một kênh để điều tiết dòng tiền hiệu quả.

Theo các chuyên gia, đất nền vẫn là phân khúc được giới đầu tư địa ốc ưa chuộng

Cùng quan điểm, ông Mai Đức Toàn, một chuyên gia có hơn 20 năm trong lĩnh vực BĐS cho rằng, phân khúc đất nền pháp lý minh bạch, giá vừa tầm sẽ vẫn được người mua quan tâm bất chấp tình hình dịch bệnh.

Theo ông Toàn, BĐS tại Việt Nam vẫn là kênh đầu tư an toàn trong dài hạn nếu nhà đầu tư chọn đúng thời điểm và khu vực. Đặc biệt, Việt Nam đang được thế giới đánh giá là môi trường đầu tư tốt. Hậu Covid, đây sẽ là bàn đạp để nền kinh tế khôi phục mạnh mẽ, kéo theo sự phát triển về BĐS.

Theo đó, những khu vực có thông tin quy hoạch tốt, phát triển hạ tầng giao thông là điểm đến đầy tiềm năng. Tuy vậy, NĐT cũng nên thận trọng tính toán tỷ lệ tăng giá phù hợp cho khu vực này. Các thông tin quy hoạch có thể khiến giá đất tăng vọt nhưng không nên quá cao. Mức tăng trưởng nóng dưới 30% ở khu vực này là điểm ngưỡng an toàn và giá có thể duy trì nhịp tăng trưởng đều đặn trong những năm sau cùng với sự phát triển của hạ tầng và kinh tế.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư có thể tìm kiếm những khu vực có kết nối hạ tầng giao thông thuận lợi, giá đất còn mềm và có nhiều điều kiện để phát triển các lĩnh vực như công nghiệp, du lịch,… Vì những nơi này trong tương lai sẽ có nhu cầu ở và kinh doanh thực.

“Đầu tư vùng ven các thành phố lớn cũng là chiến lược tốt nhưng phải cân nhắc giá đất và pháp lý. Tôi cho rằng, các khu vực có tỷ lệ tăng giá bền vững qua từng năm, dao động trên dưới 10%/năm khá bền vững và nhiều triển vọng. Nhìn chung, việc đầu tư lướt sóng, “đánh nhanh, thắng đậm” không còn phù hợp với bối cảnh thị trường BĐS hiện tại. NĐT cần phải tính đến phương án bền vững, trung và dài hạn”, vị chuyên gia này nhấn mạnh.

Khu vực nào giá đất còn mềm?
Như chia sẻ của các chuyên gia trong ngành, với dòng tài chính không quá lớn, cùng tầm nhìn trung-dài hạn thì đất nền vẫn là mảnh đất màu mỡ, “chắc thắng” đối với NĐT. Trong đó, những khu vực có kết nối hạ tầng giao thông thuận lợi, phát triển KCN, giá đất còn mềm… được xem là lợi thế trong tầm ngắm của người mua.

Tuy vậy, để tìm kiếm đất nền giá mềm tại Tp.HCM là bài toán cực kì khó ở thời điểm này. Và cũng không mấy dễ dàng đối với khu vực giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai, hay Bà Rịa – Vũng Tàu… Tuy nhiên, không có nghĩa là NĐT “hết đường” mua đất nền giá mềm tại khu giáp ranh Tp.HCM.

Tại Bình Dương, nếu Dĩ An, Thuận An giá đất đã tăng mạnh, cao ngang ngửa Tp.HCM thì Bàu Bàng, Tân Uyên, Bến Cát đang là những “vùng trũng” giá của địa phương này. Hiện, một số dự án tại đây vẫn còn chào mức giá từ 900 triệu đến 1.5 tỉ đồng/nền (có sổ đổ). Chẳng hạn, mới đây, tại Bàu Bàng, dự án The Sun (thuộc dự án Dream City) đang giới thiệu 265 nền đất đã có sổ hồng ra thị trường với mức giá từ 11-12 triệu/m2 (khoảng 900 triệu đồng/nền) lập tức gây sốt thị trường khu vực này. Do có lợi thế di chuyển thuận tiện đến trung tâm hành chính và các KCN mà mặt bằng giá còn mềm nên thu hút lượng lớn quan tâm của cả người mua ở thực lẫn NĐT.

Hay, tại Tân Uyên, Bến Cát hiện cũng có một số dự án phân lô chào bán giá từ 1.2-1.5 tỉ đồng/nền như New Land Bàu Bàng, Thăng Long Central City, Lavender Central Maill, Thăng Long Residence, Inco City…. đang là mức giá mềm nên được nhiều NĐT quan tâm.
Ông David Jackson cho hay, trên dưới 1 tỷ đồng/nền đất là mức giá được xem là không thể tìm thấy tại Tp.HCM từ nhiều năm trước. Trong số các tỉnh thành lân cận như Bình Dương, nhà đầu tư đến từ Tp.HCM chừng như vẫn “ưu ái” hơn với BĐS Bình Dương. Bình Dương nói chung, Bàu Bàng nói riêng có kết nối thuận tiện với Tp.HCM, điều kiện để sinh sống và làm việc cũng khá đầy đủ và liên tục được cải thiện. Vậy nên, nhu cầu tìm không gian sống thoải mái, đầy đủ tiện ích khiến cho đông đảo người có nhu cầu ở thực tìm về Bàu Bàng, nơi giá đất còn tương đối rẻ. Điều này góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường BĐS nơi đây, bao gồm phân khúc đất nền.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, đất đai là tài nguyên hữu hạn. Giá đất tại Việt Nam có liên hệ chặt chẽ với các quy định pháp lý liên quan, sự phát triển của cơ sở hạ tầng cũng như tốc độ đô thị hóa. Khi các yếu tố này từng bước được cải thiện, đất đai cũng sẽ gia tăng về giá trị. Thị trường cũng luôn có sự tự điều chỉnh và người dân chỉ chi tiền ở mức mà họ cho là “xứng đáng”, phù hợp. Theo đó, các dự án đất nền còn ở ngưỡng mềm, pháp lý đầy đủ luôn được săn đón.

Hiện, Bàu Bàng (Bình Dương) được NĐT quan tâm xuất phát từ một số lý do. Nơi đây vốn là điểm nhấn đột phá là sự phát triển về công nghiệp với 4 KCN quy mô, gồm: khu đô thị – công nghiệp Bàu Bàng quy mô khoảng 3.200 ha; Tân Bình 352,49 ha (chuẩn bị mở rộng thêm 1.055 ha); Cây Trường 700 ha và Lai Hưng 600 ha. Đặc biệt, Bàu Bàng bổ sung KCN khoa học công nghệ cao 900 ha, hình thành hệ sinh thái đổi mới sáng tạo và tạo tiền đề cho sản xuất công nghệ cao. Các KCN sẽ khiến hoạt động sản xuất – dịch vụ của Bàu Bàng liên tục nhộn nhịp. Từ đó, đông đảo công nhân, kỹ sư, chuyên gia và doanh nhân cũng dần đổ về Bàu Bàng sinh sống và làm việc, tạo ra thị trường với nhu cầu thực rất lớn cho BĐS nói chung, phân khúc đất nền nói riêng.

Cùng với đó, nơi đây còn giữ vị trí giao thương liên tỉnh, kết nối trung tâm Bình Dương với Bình Phước và các tỉnh Tây Nguyên thông qua tuyến đường quốc lộ 13 huyết mạch. Sắp tới đây, tuyến đường Mỹ Phước – Tân Vạn giai đoạn 2 từ thị xã Bến Cát đến Bàu Bàng (đường tạo lực Mỹ Phước – Tân Vạn); đường tạo lực Bàu Bàng – Phú Giáo – Bắc Tân Uyên, đường Vành đai 5, đường Vành đai Trong, khớp nối đường Hồ Chí Minh (đoạn Đức Hòa – Chơn Thành)… những công trình trên sẽ mở ra cơ hội kết nối kinh tế, giao thương liên vùng giữa Bàu Bàng với các đô thị trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, qua đó tạo đòn bẩy lớn giúp thị trường BĐS Bàu Bàng tăng trưởng mạnh mẽ.

“Xét về biên lợi nhuận, đất nền vẫn là phân khúc khá hấp dẫn. Nhưng hiện tại, chúng ta vẫn đang phải chịu những tác động tiêu cực từ đại dịch Covid-19, người dân có tâm lý thận trọng hơn trước mỗi quyết định đầu tư. Và dù kinh tế đang có nhiều khó khăn chung nhưng giá BĐS vẫn không có dấu hiệu giảm, khiến cho biên lợi nhuận không thể cao như trong khoảng thời gian một vài năm trước đây”, ông David Jackson nhấn mạnh.